Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) propose un changement majeur pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). La grande nouveauté ? La réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Cette mesure pourrait augmenter considérablement l’imposition à la revente et aligner le LMNP sur d’autres régimes fiscaux immobiliers. Décryptage de c91ette réforme.
Les détails de la réforme
Réintégration des amortissements
Actuellement, les LMNP bénéficient d’un régime avantageux qui permet de déduire des amortissements tout en évitant leur prise en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Le PLF 2025 prévoit de réintégrer ces amortissements, ce qui aurait un impact significatif sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens sous le régime LMNP.
Exemple concret : Imaginons un bien acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 100 000 €. Lors de la revente à 250 000 €, la plus-value imposable sera de 150 000 € (250 000 € – 100 000 €) au lieu de 50 000 € actuellement.
Maintien de l’abattement pour durée de détention
Il est important de noter que le PLF 2025 ne modifie pas l’abattement pour durée de détention sur la plus-value imposable. Ce dispositif reste en vigueur et continue d’offrir un avantage fiscal significatif pour les investisseurs de long terme.
Concrètement, cet abattement se traduit par :
- Une réduction de 6% par an de la plus-value imposable à partir de la 6ème année de détention
- Une réduction supplémentaire de 4% la 22ème année
Ainsi, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans de détention.Ce mécanisme d’abattement reste un atout majeur pour les investisseurs LMNP, notamment ceux qui envisagent de conserver leur bien sur une longue période. Il permet de réduire significativement, voire d’annuler, l’impact fiscal de la réintégration des amortissements prévue par le nouveau projet de loi.
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Pourquoi ce changement ?
Le gouvernement justifie cette mesure pour “corriger une spécificité du régime fiscal” du LMNP qui, selon eux, contribue aux tensions sur le marché immobilier, particulièrement dans les zones touristiques. En effet, la multiplication des locations meublées de courte durée a réduit l’offre de logements permanents. Cette réforme cherche à limiter ces effets tout en alignant la fiscalité des LMNP avec d’autres régimes immobiliers.
Impact pour les investisseurs
Ce changement pourrait rendre le statut LMNP moins attrayant pour ceux qui comptent sur une revente rapide avec plus-value. Cependant, ceux qui conservent leurs biens sur le long terme continueront à bénéficier des abattements sur les plus-values après plusieurs années de détention. De plus, en cas de succession ou de donation, cette imposition serait évitée.
Perspectives et débats à venir
Le texte n’en est qu’à ses premières étapes et des modifications sont possibles. Certains parlementaires plaident pour limiter la mesure aux locations de courte durée. Quoi qu’il en soit, les investisseurs LMNP doivent suivre de près ces évolutions pour adapter leurs stratégies.
Conseils aux LMNP
- Restez informés : Suivez les débats parlementaires pour anticiper d’éventuels ajustements du texte.
- Réévaluez vos projets de revente : Si la revente rapide faisait partie de votre stratégie, reconsidérez vos options.
- Diversifiez vos investissements : Ne misez pas tout sur le LMNP si cette mesure venait à être adoptée.
Conclusion
Le PLF 2025 pourrait introduire une réforme fiscale majeure pour les LMNP. Si la réintégration des amortissements est adoptée, elle pourrait impacter la rentabilité à la revente des biens meublés. Il est essentiel pour les propriétaires LMNP de rester attentifs aux évolutions législatives et d’adapter leur stratégie en conséquence.
