Tout Savoir sur la Fiscalité des SCPI – Guide 2024 

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est un sujet complexe, surtout en 2024. Que vous déteniez vos SCPI en direct ou via une assurance vie, il est crucial de comprendre les implications fiscales pour optimiser votre investissement. Ce guide vous offre un aperçu détaillé de la fiscalité des SCPI en 2024, avec des exemples concrets pour chaque situation.

Fiscalité des SCPI en Détention Directe

SCPI Françaises

1. Revenus Fonciers :

   Les revenus provenant d’une SCPI française sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe deux régimes d’imposition pour ces revenus :

   > Régime Micro-Foncier : Si le total des revenus fonciers du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers. Les 70% restants sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

   Exemple : Un investisseur perçoit 10 000 € de revenus fonciers annuels. Après l’abattement de 30%, il est imposé sur 7 000 €. Ce montant sera soumis à son TMI, par exemple 30%, et il devra donc payer 2 100 € d’impôt sur le revenu. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit 1 204 €.

   > Régime Réel : Si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou si l’investisseur préfère déduire certaines charges (comme les intérêts d’emprunt, travaux, etc.), le régime réel s’applique. Dans ce cas, les revenus nets sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

2. Plus-Values :

   Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est imposée à 19%, avec des prélèvements sociaux de 17,2%. Un abattement progressif s’applique à partir de la 6ème année de détention, avec une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, bien que les prélèvements sociaux restent dus.

   Exemple : Un investisseur achète des parts de SCPI pour 100 000 €. Après 10 ans, il revend ses parts pour 150 000 €. La plus-value de 50 000 € bénéficie d’un abattement de 6% par an à partir de la 6ème année. Ainsi, l’abattement total est de 30% (5 ans x 6%), réduisant la plus-value imposable à 35 000 €. L’impôt à payer sera de 19% sur cette plus-value imposable (6 650 €) plus 17,2% de prélèvements sociaux (6 020 €), pour un total de 12 670 €.

SCPI Étrangères

1. Revenus :

   Les investisseurs qui perçoivent des revenus de SCPI étrangères ne paient pas les prélèvements sociaux français de 17,2%. Le pays où se situent les biens immobiliers impose généralement ces revenus selon ses règles fiscales locales. En France, on réintègre ces revenus dans le revenu global de l’investisseur et on les impose selon un système TMI-TM.

   > Imposition TMI – TM (Tranche Marginale d’Imposition – Taux Moyen) : En France, les revenus provenant de SCPI étrangères sont imposés à la différence entre la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et le Taux Moyen (TM). L’impôt dû est calculé en fonction du taux moyen d’imposition des revenus mondiaux, puis la TMI française s’applique sur la différence entre ces deux taux.

   Exemple : Un investisseur perçoit 10 000 € de revenus d’une SCPI en Allemagne. Si le TMI en France est de 30% et que le TM (taux moyen) est de 20%, l’investisseur paiera en France 10% sur ces 10 000 €, soit 1 000 € d’impôt.

2. Plus-Values :

   Les plus-values de cession de parts de SCPI étrangères sont soumises au régime fiscal français, avec une imposition à 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%. Toutefois, une convention fiscale peut prévoir des ajustements, comme un crédit d’impôt pour l’impôt payé à l’étranger ou l’imposition exclusive dans le pays d’origine de la SCPI.

   Exemple : Si un investisseur détient des parts de SCPI en Allemagne et réalise une plus-value de 50 000 €, cette plus-value sera imposée en France à 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux, sauf si une convention fiscale permet un crédit d’impôt ou une exonération.
   

Fiscalité des SCPI via Assurance Vie

SCPI Françaises et Étrangères

• Revenus et Plus-Values : Ils sont imposés uniquement lors d’un retrait du contrat d’assurance vie. Après 8 ans, un abattement de 4 600 € pour une personne seule (9 200 € pour un couple) s’applique, avec un prélèvement forfaitaire de 7,5% jusqu’à 150 000 €, puis de 12,8% au-delà. Les prélèvements sociaux de 17,2% s’ajoutent à ces montants.

Exemple : Un investisseur place 100 000 € dans des SCPI via une assurance vie. Après 10 ans, il réalise un retrait de 50 000 €, dont 10 000 € de plus-values. Après l’abattement de 4 600 €, 5 400 € sont imposables à 7,5% + 17,2%, soit environ 1 342 € d’impôt.

Conclusion

En 2024, la fiscalité des SCPI reste un facteur déterminant pour maximiser vos rendements. Chaque mode de détention présente des avantages fiscaux distincts.

En 2024, la fiscalité des SCPI joue un rôle crucial pour maximiser vos rendements. Chaque mode de détention offre des avantages fiscaux distincts. La détention directe peut être avantageuse pour bénéficier des abattements sur les plus-values à long terme. L’assurance vie, quant à elle, présente une fiscalité plus favorable sur les revenus et plus-values non retirés. Enfin, les SCPI étrangères permettent d’éviter les prélèvements sociaux, mais il faut prêter une attention particulière aux conventions fiscales pour éviter la double imposition.